Attorneys in Greece – Lawyers in Athens & Thessaloniki

Porezi na trzistu nekretnina u Grckoj. Pravne informacije

Trziste nekretnina u Grckoj optereceno je mnogobrojnim porezima, koji su regulisani razlicitim zakonima; porezi moraju da budu placeni pre nego sto se transfer nepokretnosti izvrsi.Znacajno je napomenuti da obaveza placanja poreza na prenos vlasnistva vazi samo kod sklapanja konacnog ugovora o prodaji. U bilo kom drugom slucaju, kao sto je pravljenje predugovora, cak i ako ga izradjuje notar, takva obaveza ne postoji.

Porezi na prenos se izracunavaju uzimajuci u obzir cenu koju ugovorne strane odrede. Zbog zloupotreba u proslosti, kada su pojedinci, kako bi placali manji porez, prijavljivali nizu cenu od dogovorene, grcki zakonodavci ustanovili su objektivni sistem izracunavanja vrednosti nekretnina. Prema ovom sistemu, ako ugovorne strane prijave iznos nizi od realnog, porez ce biti naplacen prema stvarnoj ceni.

Objektivni sistem bazira se na odredjenim minimalnim vrednostima nekretnina podeljenim po oblastima (cenovne zone) . Zone se formiraju prema raznim faktorima, na osnovu kojih se oblikuje konacna, objektivna vrednost jedne nekretnine. Ovi faktori su, izmedju ostalog, velicina nekretnine, sprat na kojem se nalazi (ako je u pitanju stan), duzina fasade (ako je rec o prodajnom prostoru), da li postoji lift, sistem grejanja itd.

Godinama, medjutim, desavalo se da objektivna vrednost nekretnine bude niza od trzisne, u nekim slucajevima cak dva ili tri puta manja, ali zahvaljujuci konstantnom rastu realne vrednosti, raskorak u pojedinim oblastima vise nije tako veliki.

Do aprila 2010. osnovni porezi kod prodaje nepokretnosti bili su porez na promet nekretnina, porez na dodatu vrednost, porez na ostvareni prenos nekretnina i dodatni porez na vrednost (vrsta poreza na prihod koji placa prodavac, ali taj iznos ukljucuje, odnosno dodaje na konacnu prodajnu cenu). Novim odredbama iz aprila 2010. godine ova dva poslednja pomenuta poreza su ukinuta, na ostvareni prenos i dodatni porez na vrednost.

Porez na prenos nekretnina regulisan je zakonom 1587/1950, dok su ostali porezi pretezno utvrdjeni zakonom 3427/2005. Ovi drugi porezi primenjivani su kod prodaje nekretnina nakon 1.1.2006 i to samo u izvesnim slucajevima. Porez na promet nekretnina nije se primenjivao kada je prodavac stekao nepokretnost na bilo koji nacin posle 1.1.2006. i nakon toga je ponovo prodao; u tom slucaju, primenjivao se porez na ostvareni prenos nekretnina i dodatni porez na vrednost, prema zakonu br. 3427/2005. Porez na promet nekretnina odnosio se na situacije kada je prodavac stekao vlasnistvo nad nekretninom pre 1.1.2006. Nakon uvodjenja novih poreskih odredbi iz aprila 2010. porez na ostvareni prenos nekretnina i dodatni porez na vrednost su ukinuti .

Porez na promet nekretnina

Porez na promet nekretnina naplacivan je kod svakog transfera nepokretnosti (clan 1, zakon 1587/1950), pod uslovom da nije bilo osnova za primenu dodatnog poreza na vrednost i poreza na ostvareni prenos nekretnina, prema zakonu br. 3427/2005.
Porez je racunat na cenu navedenu u ugovoru, ali ukoliko bi cena bila ispod realne, obracun bi se izvodio prema objektivnoj vrednosti nekretnine. Ovaj porez placao je kupac i bio duzan da ga izmiri u potpunosti kod nadlezne poreske uprave pre nego sto se prenos izvrsi.

Do aprila 2010, porez na promet nekretnina iznosio je 7%, 9%, ili 11%, a stepenovanje je izvedeno po sledecem principu:

  • kada je nekretnina izvan gradskog urbanistickog podrucja i kada ne postoji
    vatrogasna sluzba u okolini, vrednost do 15.000e je oporezivana po stopi
    od 7%, a za preostali iznos primenjivana je stopa od 9%
  • kada je imovina u gradskom podrucju, ili izvan njega, ali je vatrogasna
    sluzba raspoloziva, vrednost do 15.000e je oporezivana sa 9%,
    a preostala suma, preko toga, sa 11%

Zakon br. 1078/1980 pruzao je mogucnost kupcu da bude oslobodjen poreza na promet nekretnina, ukoliko je ispunjavao odredjene kriterijume. Konkretno, da je u braku i da on/ona ili supruznik i bilo ko od njihove odrasle dece nemaju (1.) pravo aposlutnog vlasnistva, koriscenja ili stanovanja u drugoj kuci ili stanu koji zadovoljava stambene potrebe njihove porodice ili (2.) pravo apsolutnog vlasnistva na zemljisnoj parceli koja se smatra pogodnom za gradnju i koja bi u slucaju gradnje odgovarala njihovim stambenim potrebama, a nalazi se u opstini sa vise od tri hiljade (3.000) stanovnika. Ovaj izuzetak vazio je kod kupovine imovine povrsine do 200m/2 bez obzira na njenu vrednost, a pomenutoj povrsini dodavano je po 25m/2 za trece i svako naredno dete, ili dete sa ostecenjima i najmanje 67 % invalidnosti. Ukoliko bi povrsina bila veca od limitirane, poresko oslobadjanje primenilo bi se na ekvivalentnu vrednost do odredjene gornje granice.

Treba naglasiti da navedene izuzetke ne mogu da koriste osobe bez prijavljenog stalnog mesta boravka u Grckoj. Stoga britanski ili americki drzavljani koji su kupili nekretninu u Grckoj ne mogu biti izuzeti od placanja poreza na promet nekretnina, cak iako ne poseduju drugu imovinu u zemlji iz koje dolaze.

Poreskim odredbama iz aprila 2010 unete su izmene i stope porasle na 8% na cenu do 20.000e i 10% za svaki iznos preko 20.000e. Povrh toga, oslobadjanje od poreza prema zakonu br. 1078/1980 ne odredjuje se vise velicinom nekretnine, vec njenom vrednoscu. Tako se ovo izuzece odnosi na kupovinu imovine vrednosti do 200.000e za osobe koje nisu u braku i 250.000e za osobe koje su u braku. Ovaj iznos se povecava za 25.000e za svako od prva dva deteta i za 30.000e za svako naredno dete. U slucaju kupovine gradjevinskog mesta, poresko rasterecenje omoguceno je do iznosa od 50.000e za neozenjenu/neudatu osobu, 100.000e za osobu u braku i 100.000e po detetu (do dvoje dece) i 15.000e za trece dete i svako naredno.

Porez na dodatu vrednost

Zakon br. 3427/2005 izmenio je PDV regulativu (zakon 2859/2000) i odredio primenu PDV-a za nove zgrade. Prema novim poreskim odredbama PDV od 19% se naplacuje za novopodignutu zgradu kada je gradjevinska dozvola izdata posle 1.1.2006. PDV je obavezan da plati kupac pre potpisivanja ugovora o prodaji i u tom slucaju ne primenjuje se porez na promet nekretnina.